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토지공사는 국가가 주인인 공기업입니다.
전두환 시대에 만들어진 '택지조성촉진에 관한 법률(택촉법)'기반으로 만들어진 기업입니다. 민주화 정권이 들어서 있지만 이 독점기업은 끄떡 없습니다. 무사통과 실버보험입니다. 왜냐구요? 이익의 배분이 잘되기 때문이죠 건교부 국회의원 높은 파란집 모두가 토공을 이뻐하는 것 같습니다. 택촉법은 전두환 정권 시절(1981년) 대량 택지 조성을 위해 만들어졌는데 이법은 토공을 민간인 토지 강제 수용권을 독점적으로 가진 국가 기관으로 만들어 줍니다. 토지의 독점 수용권이란 땅값을 맘대로 정할수 있다는 뜻입니다. 수요와 공급에 관계없이 말입니다. 따라서 토공과 협상에서 끝까지 버티면 보상을 더 받을 수 있습니다. 보상기관과 안면있는 사람을 통하면 더 많이 받을 수 있다는 얘기도 있는데 이것을 믿는 사람들이 많이 있습니다. 실제로 판교신도시 사업을 진행하면서 토지 보상비로 약 3조1000억원을 써서 281만평매입 했는데 평당 110만원에 매입한 것입니다. 그런데 땅부자들은 대략 평균단가의 두배인 평당 220만-230만원 토지 보상 받았습니다. 나는 100% 우연히 그렇게 되었을 거라고 생각합니다.^^ 왜냐하면 민간 업자들이 가져온 물가인상률이니 감정가니 표준건축비 상승이니 여러가지 말이되는 경제자료를 가져와서 이만큼 해주면 적당하다 하면 윗사람이 왜 거 민원발생하게해!! 빨리해줘 그러죠 그러면 그냥 보상비 항목에 대강 '적정' 이런 도장찍으면 되니까요 지돈 나가는 것도 아니고 모 이런 분위기에서 대부분 토지 보상비 책정은 토공직원들의 법이 정한 규칙에 따라 되어진 것입니다. 절대 오해 같은거 하시면 않됩니다.^^ 성남시가 분당구 판교동 일대를 개발예정용지로 지정한 때가 1998년 5월인데 정부가 당정협의를 거쳐 개발 계획을 내놓은 때가 2001년 6월, 건설교통부가 이 지역을 택지개발예정지구로 지정한 때가 2001년 12월이죠. 건교부는 2001년 11월에서야 이 지역을 토지거래허가지역으로 지정했는데 그때는 이미 땅값이 거침없이 올라버린 뒤였으니까. 다 적법한 절차를 거쳐 이루어진 것들이니까.. 이런 과정에서 항상 건축업자는 똑같고 건설 업체만 바뀌죠 건축업자가 불사신이라는 말 이해 하실 수 있을 거에요 똑같은 사업도 사람에 따라서 될 수도 안될 수도 있는게 업계의 관행이니까요 이런게 투기의 1 차 진행 상황이죠. 개발계획 내놓고 치솟는 땅값 방치하다가 보상비 마구 퍼주기과정이 끝나면 투기의 2차 3차 진행도 결정된거죠! 본론입니다. 토공의 택지조성비에 관하여 투기의 첫 과정은 한국토지공사 땅을 사들이는 과정에서 시작한다면 투기의 두 번째 과정은 토공이나 주공이 그 땅을 개발하는 과정입니다. 대체로 택지 조성공사를 끝내고 건설업체에 넘겨줄 때는 터무니없이 값이 뜁니다.이런 과정을 택지 조성비 과정라고 부릅니다. 다 알아여 업자들은 이게 무엇을 말하는지 ^^ 여기에 중요한 비밀이 모두있죠 (조성원가란 땅주인에게 지불한 보상비용과 조성비용, 도로 철도 등 기반시설비용,그리고 판매관리비 등 간접비를 모두 더한 금액. 건교부 고시 제2006-288호 ‘공공택지 조성원가 산정기준 및 적용방법’에 따르면,택지조성원가는 택지개발촉진법에 의하여 공급하는 국민주택 등의 건설용지를 조성하는데 소요되는 직·간접비와 투자비에 대한 자본비용을 사전적으로 산출한 추정원가로서 확정된 공급 기준가격.) 이때가 되면 토공은 침묵하거나 눈치를 보며 시세변동을 검토하거나 물가상승률을 주시한다거나 표준 건축비 기준이 오른다거나 알아들을수 없는 소리를 합니다. 그리고 결과를 보면 다음과 같습니다. 동백지구와 비교를 해보면 쉽습니다. 2000년에 공급된 용인 동백지구의 경우 평당 조성원가는 252만원 용인 동백지구에서는 이렇게 조성한 택지를 평당 344만원씩 받고 건설업체들에게 팔았습니다. 이를 택지 공급가격이라고 하죠. 용인 동백지구의 경우 조성원가 대비 택지 공급가격의 비율은 136%인데 . 그런데 판교로 오면 이 비율이 훌쩍 뛰어오른다. 평당 조성원가가 743만원, 토공은 이 땅을 건설업체들에게 중소형의 경우 928만원, 중대형의 경우 1118만원씩 받고 팔았습니다. 평균 1023만원, 조성원가 대비 비율은 138%였죠. 그런데 이상하죠 조성원가가 동백지구보다 세 배 이상이죠(대충 250만원대 750만원) 땅값보상액이 달라서 그럴까요? 아니죠 보상에 차이는 최악의 경우 평당 80만 그 이하(110만대 30만) 조성비용에서 평당 420만원이 차이나는 구조!!!! 이해되세요??/ 건교부는 판교 신도시의 총사업비와 조성원가 내역, 이윤등을 공개하지 않고 있죠. 조성원가는 단편적으로 공개되거나, 토지공사 관계자를 통해 시민단체가 구두로 확인한 판교사업비에 영덕~양재고속도로 및 신분당선 등 광역교통기반시설비용이 약 1조8천억이 포함되어 있다’라는 정도입니다. 하지만 이것도 확인해본 결과 판교신도시의 광역교통시설부담금 1조8천억원은 영덕-양재고속도로부담금 4,400억과 신분당선부담금 5,730억 원 등 총 10,130억만 확인되었고, 나머지 7,870억 원은 근거가 불분명하다고 해요. 건교부가 판교 신도시 개발비용을 2조 5,021억 원으로 밝혔지만 평균적인 택지조성비는 평균적으로 평당 20만원 수준입니다. 개발면적 2,816,462평에 적용하면 약 5,630억으로, 약 1조원의 예비비(혹시 생각해서 남겨둔 돈)를 감안해도 약 9천억 원 규모는 근거가 불명확하다는 것이라고 합니다.. 그렇다면 공공기관이 2006년 8월 현재 까지 택지판매로 얻은 이윤은 얼마일까요? 토지공사는 택지개발자로 1차, 2차 분양된 택지 4,439억을, 주택공사는 6,378억, 성남시는 2,398억 원으로 이 3개 공공기관이 2006년 8월 현재 판교 1차, 2차분양을 통해 얻은 택지비 차액만 1조3,215억에 달하는 것으로 추정했는데 맞을 거에요. 생각해 보세요? 281만평의 땅을 평당 110만원 구입해서 평당 640만원을 들여서 750만원짜리 땅만든다는게 이해되세요 그리고 시세에 따라 1000만원에 팔아버리는 공공기관 그리고 이익은 1000억만 내는 그런 양심적이면서 숭고하고 애매모호한 공기업.. 재밌지 않으세요 어떤 쬐끔한 기업은 대지 450평에 2800평 주상 복합건물짓고 40-50억 남긴다는 데.. 대지 2810000평에 각각 공공시설 부지와 2만 9천세대를 짓고 1000억만 남긴 회계장부를 만들었다 합니다. 동백도 땅이고 판교도 땅인데 거의 같은 시기에 같은 땅을 택지조성하는데 평당 택지 조성비 200만대 600만 차이가 3배나 되다니 금을 쳐 발랐나? 보석을 심어놨나? 암튼 이러고도 1000억이나 남길수 있는 장사를 할수 있는 대한민국 유일의 국가 공기업 아닙니까!! 토지조성에 숨은 몇 조원을 설명할 길이 없죠. 말이 안되니까 침묵하는 거죠 ^^ 잘못 말 꺼내면 그냥 아웃당하게 생긴거죠. 분양원가공개 할 수 있을 까요 ? 또 덧붙이면요 1999년 분양가 자율화는 조성원가아닌 감정가를 기준으로 공급가격을 정하게 해서 토공이 비싼 택지 공급가격 가능하게 했어요 주변 시세에 따라 토공이 얼마든지 택지 공급가격을 올릴 수 있게 된 거죠 판교의 경우라면 원가는 743만원인데 주변 시세가 1023만원이니까 그 가격에 판다는 이야기입니다. 조성원가를 산정하는 과정에서 한번, 감정가를 산정하는 과정에서 다시 한번 택지 공급가격이 뻥튀깁니다. 이렇게 침묵으로 일관된 조성원가는 투기적 사업가들이 돈을 제대로 버는 지상낙원이죠. 사실 토공의 조성원가를 만드는 사람들 자체가 이분들일 지도 모릅니다. 토공과 업자 정말 강한 연대를 가질 수 밖에 없겠죠. 참고로 토공은 지난해 매출액 4조2714억원에 6078억원의 당기순이익 있었고요 2001년 1087억원 2002년 3720억원, 2003년 4384억원, 2004년 4867억원, 2005년 6078억원 눈치봐가면서 순익 만들기 놀이하네요. 다음엔 제 3 탄 투기의 3차 과정 토공에서 분양받은 건설업자들 이야기인데요. |
출처 : 경제방
글쓴이 : 김희상 원글보기
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